Por Prof. Raphael Thomé | 16/01/2025 – de Rio de Janeiro
No universo dos negócios imobiliários, a segurança jurídica é um dos pilares fundamentais para garantir a tranquilidade e o sucesso das transações. Como advogado especializado em direito imobiliário, cartorial e sucessório, aprendi em quase vinte anos de carreira que a redação de um contrato adequado e bem elaborado se destaca como um elemento indispensável à segurança e eficácia da operação. Um contrato claro, preciso e que contemple todas as especificidades do negócio protege as partes envolvidas e reduz significativamente os riscos de conflitos futuros.
Minuta: O Alicerce de um Bom Contrato
A minuta de um contrato funciona como o ponto de partida para a sua elaboração final. Ela serve para estruturar os principais pontos do acordo e garantir que as intenções das partes estejam refletidas de forma clara e coerente. Uma boa minuta deve ser abrangente, mas flexível o suficiente para permitir ajustes conforme as necessidades específicas do negócio e capaz de proporcionar equilíbrio na relação.
Entre os aspectos essenciais que sempre considero ao elaborar uma minuta de contratos imobiliários, em especial os versando sobre direitos reais sobre imóveis, como os de compra e venda, estão:
1. Identificação e qualificação das Partes: nas operações imobiliárias que tenham por objeto a constituição, modificação ou transferência de direitos reais sobre imóveis, a qualificação das partes deverá seguir o princípio da especialidade subjetiva, cuja regra é definida nos Códigos de Normas das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, onde normalmente são exigidas as seguintes informações, que poderão variar em cada Estado:
(i) nome completo;
(ii) nacionalidade;
(iii) profissão;
(iv) estado civil indicando a data do casamento ou início da união estável bem como o regime de bens para a parte que for casada ou convivente em união estável;
(v) data de nascimento;
(vi) filiação;
(vii) número de RG e CPF;
(viii) endereço de residência e domicílio;
(ix) endereço de e-mail; e
(x) número de telefone.
Já para contratos imobiliários de natureza obrigacional e, não real, apesar de prevalecer a autonomia privada, deve-se buscar qualificar e identificar as partes com o máximo de elementos possíveis, para maior solidez e eficácia do contrato.
2. Objeto do Contrato: já quanto ao imóvel, quando for objeto do contrato algum direito real, a regra aplicada será a da especialidade objetiva, onde, conforme das normas das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, o instrumento deverá trazer a perfeita identificação, caracterização, medidas e confrontações do imóvel, consoantes os elementos que constarem da matrícula registral do bem. Recomenda-se a aplicação da mesma regra quanto aos contratos de natureza meramente obrigacional, como nos casos dos contratos de locação, por exemplo.
3. Valor e Forma de Pagamento: O contrato deverá conter de forma precisa e detalhada as informações quanto à forma e condições de pagamento do preço da avença, como dados das contas de origem e recebimento das parcelas do preço ou ainda dados dos cheques utilizados no pagamento.
4. Prazos: Os prazos para o cumprimento de obrigações, incluindo pagamento de parcelas, assinatura de contratos definitivos, resolução de pendências ou transmissão de posse e entrega das chaves do imóvel, devem ser cuidadosamente definidos, considerando datas viáveis para ambas as partes. É ainda imprescindível prever eventuais possibilidades de prorrogação, devidamente justificadas, bem como a aplicação de penalidades no caso de descumprimento dos prazos estipulados.
5. Obrigações assumidas pelas Partes: A definição clara, objetiva e equilibrada dos direitos e deveres contratuais de cada parte é fundamental. Essa abordagem garante transparência, previne conflitos e assegura o cumprimento das disposições acordadas, promovendo uma relação contratual justa, equilibrada e harmônica.
Cláusulas Adequadas: Proteção e Eficácia
As cláusulas de um contrato são as regras estalecidas pelas partes que regerão a relação contratual, proporcionado equilíbrio às relações e pleno alcance dos objetivos contratuais.
Existem ainda algumas cláusulas que devam ser opostas ao instrumento visando a eficácia do negócio como, por exemplo, aquelas que versam sobre a comprovação do cumprimento de requisitos exigidos para a prática de determinado ato.
No momento de sua elaboração, devemos sempre levar em consideração as regras de direito estabelecidas em Leis ou Princípios. Assim, um contrato imobiliário para ser bem elaborado deverá conter cláusulas que atendam às particularidades do negócio e estejam em conformidade com a norma jurídica. Entre as cláusulas que entendo mais relevantes, destacam-se:
1. Cláusula Resolutória: Com previsão no Código Civil nos artigos 474 e 475, pode ser conceituada como uma disposição contratual que dispõe sobre as hipóteses de resolução do contrato nos casos de inadimplemento de alguma obrigação, garantindo às partes previsibilidade quanto às consequências do inadimplemento, possibilitando a extinção contratual sem a necessidade de interpelação judicial e ainda resguardando o equilíbrio nas relações contratuais ao impor sanções proporcionais ao descumprimento. Sua oposição poderá ocorrer de forma expressa (Cláusula Resolutiva Expressa), quando for previsto no instrumento as hipóteses de resolução do negócio em razão do descumprimento de uma obrigação específica, ocasião em que não há necessidade de intervenção judicial para o rompimento, bastando a comprovação do inadimplemento. Poderá ainda ocorrer de forma tácita (Cláusula Resolutiva Tácita), quando, mesmo sem previsão explícita, o descumprimento de uma obrigação poderá acarretar à extinção do contrato, necessitando, nesse caso, de manifestação judicial para resolução do negócio.
2. Cláusula Penal: disposição contratual que estabelece penalidades a ser aplicada às partes no caso de descumprimento das obrigações pactuadas. Sua finalidade é garantir o cumprimento das obrigações ou compensar a parte prejudicada em caso de inadimplemento, regulamentada pelos artigos 408 a 416 do Código Civil Brasileiro.
3. Cláusula de eleição de Foro: Disposição contratual pela qual as partes elegerão o foro onde será proposta eventuais ações oriundas de direitos e obrigações que visam resolver eventuais conflitos decorrentes do contrato. Prevalecerá, em regra, a autonomia privada, sendo facultada às partes sua eleição, exceto em situações em que há incompetência absoluta (matéria de ordem pública) ou contrarie o direito do consumidor ou hipossuficientes (art. 63, §1º, CPC), sendo permitida a eleição pelas partes, desde que respeite o disposto nos artigos 63 e 424 do Código de Processo Civil (CPC).
4. Garantias: São disposiçõesopostas aos contratos imobiliários visando assegurar o cumprimento de alguma obrigação pactuada entre as partes, conferindo maior segurança jurídica e protegendo os interesses do credor em caso de inadimplemento.
5. Confidencialidade: São disposições contratuais que têm como objetivo proteger informações sensíveis e estratégicas compartilhadas entre as partes durante a negociação ou execução de um contrato imobiliário. Essas cláusulas garantem que dados confidenciais não sejam divulgados a terceiros sem o consentimento prévio das partes envolvidas, preservando a integridade do negócio e a privacidade das partes, assegurando o sigilo das negociações e a segurança jurídica dos envolvidos. A cláusula de confidencialidade está amparada pelos princípios gerais do contrato previstos no Código Civil Brasileiro (art. 421, função social, e art. 422, boa-fé), além de estar em consonância com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), quando envolver dados pessoais.
Benefícios de um contrato bem redigido:
Um contrato bem redigido, a partir de uma engenharia jurídica devidamente estruturada, é fundamental à segurança jurídica do negócio, sendo capaz de reduz a margem para interpretações ambíguas ou conflitantes, proporcionando ainda considerável economia de tempo e recursos, pois previne litígios e facilita a resolução de questões.
Ao longo da minha trajetória jurídica, onde boa parte do tempo atuei em cartórios de notas como tabelião sub-rogado, desenvolvi modelos contratuais sólidos, testados e adaptados para diferentes situações no mercado imobiliário. Cada contrato que elaboro é ajustado com base nas especificidades da transação, sempre buscando refletir a melhor técnica jurídica e atender às necessidades do cliente com excelência.
A redação de um contrato não é apenas uma formalidade, mas uma ferramenta estratégica para garantir o sucesso dos negócios imobiliários. Contar com modelos bem elaborados e ajustá-los à realidade específica de cada transação é um diferencial importante para advogados e corretores de imóveis. Assim, investir em conhecimento e ferramentas adequadas é essencial para conquistar bons resultados e consolidar uma reputação de excelência no mercado.
